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  这是给我国内客户的一份答卷。客户在群雄逐 Condo之当今房地产大势下,对于多年来坚持的买大地老房以及未来的翻盖以及重建,仍情有独钟,矢志不渝。

  于是,本着未来翻建或重建,力求投资稳妥,一击而胜的出发点,此次趁着客户的十一长假,我们共同把那些过去早已好锁定区域的大地老房看了一个透。在此过程中,我也再次就一些开发方面的问题,以及当今房市下,买地重建需要注意的事项,在客户的带动下,重新捋顺了一遍。

  买地盖房,旧房翻新,早已不是什么新的话题。过去几年,几乎被各路建筑以及非建筑专业出身的人士以各种渠道和方式宣传讲解过。很多不差钱有胆识的客户,勇于尝试,翻建了不止一套;而内部装修,翻新后出售盈利,更是有很多成功案例。

当今房市,买地重建,旧房翻新需格外注意的几点

  我认识的经纪同事,贷款专家,也有 “实践出真知”,亲临其境,从自己本人的盖房经历中总结出很多宝贵经验。

  要说翻建和重建需要注意的事项,恐怕永远有说不完,以及漏掉的内容。因为政府对于翻建许可的申请程序和要求,重新划分商用以及民用,环境保护等,不但有严格的规定,各个区域和市镇也有自己单独的规定。

  今天所说,是重建和翻建需要注意的主要事项,非常有普遍性。是无论过去和将来形势如何,都尽量不要背离的基本准则。尤其现在,房市低迷不振之下,旧房翻新,买地重建是一把双刃剑,怎么出手是关键。

  1.选对地址,成功一半;找好地址,需要慧眼和胆识。

  地产界的俗语:Location,Location,Location。地点,地点,还是地点。重要的事情说三遍。选对了地址,您已经赢了一多半,全胜和小胜之分而已。

  一块好地,盖了豪宅,地段加房子,烈火烹油,没有不旺的道理。就算没有资金,自己无法投资翻建,您也不用愁,有慧眼的开发商们,是不会错过您的好地址的。哪怕您盖到一半,出现无法抗拒的天灾人祸,不得不烂尾,您也一样可以将房子打包卖出去。

  好有好的道理,硬通货经得起时间和市场的考验。此次房市震荡,经典好区的豪宅们巍然不动。

  您说,这不是废话,谁都知道买地买房都要好地址啊。呵呵,未必。

  一目了然的好地,看上的可不止您一个人;在黄金地段,或者,已经翻建的新房占整个区域的一半,甚至多于老房,通常是好地段了,但是贵啊。这样的区域,买老房甚至不如买人家翻盖好的新房划算,至少,从性价比上来说是这样。

  那些大地老房的潜在卖家们,对于自己的土地价值,心知肚明的同时,还会有“自家孩子最好”的心理,在您的估值上,通常会加上个20%。所以,与公认的好地,贵的流油的地段死扛,不是我们强调的投资套路。

  我今天说的是中等财力,要四两拨千金的投资。

  那么,如何选地,才能小兵立大功呢?

  首先,在您自己满意或者熟悉的区域,或者经纪建议的地段,自己到现场看,转悠,体察,获得一手体会。这是个笨法,但管用。

  其次,如果您看到一个沉寂的老区,地块方正,户型整齐,交通便利,适合居住的同时,在未来的某一天,也可能作为出租或者家庭旅馆,Airbnb 来做,那么,如果遇到占地好,房子暂时不需要过度装修就可以住人,您可以出手,关键是便宜。风险是,您可能很久都无法获得许可。只是内部装修没问题。

  一个完全没有翻建房的老区域,居民观念比较保守,申请许可首先需要的“百分之多少的邻居们同意”这条,可能会遇到阻力。

  您可以做第一个吃螃蟹的人,也可以买来后等待别人先吃,您随后跟上。也可以在一个已经有了翻建的街道,当然最好是很少,新旧房占比不要超过10%,买来投资。然而,一个区域,只要有翻建的新房出来,哪怕正在建,这个地区的老房,就会有涨价的趋势。慧眼在这里变得弥足珍贵。

当今房市,买地重建,旧房翻新需格外注意的几点

  2. 挑选建筑商;全包还是分包。

  再次强调,我今天这篇,是给国内客户的答卷部分,客户只想买快很好的大地,能够盖一栋或者两栋独立屋,找全包。如果您是财力强大的集团公司,想要买大地,盖联排镇屋,或者Condo大楼,不在此范围内。

  建筑商,或者说就是我们国内说的包工队,在这边选择很多,包括的服务范围分别不同。从设计图纸,到申请各种许可,到最后完工,验收,交房,俗称的一揽子工程,就是全包;以及分开服务,作为业主,您可以自己做监工,选择多个渠道去完成所有的作业。

  这个仍然是说不完的话题,具体到实际操作,很多细节绝对需要专家的意见。选择一个好的建筑工程队,几乎和选一个好地址同等重要。

  我个人也是客户的体会就是,当然要找工程队,一旦选好,全权托付。然而,一定不要大撒把。无论是本地西人,还是咱们自己的华人施工队,如何信任另当别论,作为业主,或者业主委托的经纪人,都要有个弦绷着。人性如此,和族裔无关。

  如果您英文好,也可先了解一下各个流程,亲自到当地政府询问,做到心中有数。找个翻译都值得。业主懂行,其实是双赢的事儿。一个好的建筑商,不怕业主在现场监工,但并不希望遇到一个完全不懂,又不肯全放手,啥都问,听了也懵懂的金主。

  3. 资金准备一定要充足,防止烂尾工程。

  实践证明,很多建筑工程,哪怕仅仅是内部大装修,都是由于后期资金准备不足,造成业主的损失。

  最好在预留资金的基础上,哪怕很充分,也要备出10%的余富。总有意想不到的事情发生,比如某段工程验收不合格,需要重来;或者装修需要的特殊材料到货延期;交房后市场不好,比如现在,房子无法按照预定价位或者日期卖出,在市场的停留期延长,等等。所有这些,都会造成资金流通上的阻碍。

  如果您了解一些盖房贷款资金来源,一定知道从A类银行贷款很难,尤其当下,难于上青天;从B类,或者C类借债,能借到就算好了,然而利息惊人。目前市场上C类银行的借债利息,虽稍有不同,举个简单的例子,通常是 2% 加上9%,一共 11% 的年息,或者更高。

  所以,一旦工期延迟,损失以日计算。有很多投资者盖到后半段,资金供应断链,出现烂尾,不得不将物业打包卖掉,卖价肯定不如人意。而收房后的市场停留期延长,也会令业主支撑不住,不得不降价急售。

  篇幅有限,只能概括说。旧房翻新,买地重建,需要战略上藐视,战术上重视,细节不容忽视。

  如果您非要我只选一条最重要的说,我认为,选地,至关重要。没买到好地,犹如地基没打好,楼只能越盖越歪。

  一块地,就如同多位数领头的 1,后边跟着的0们,就是所有的工程,配件,贷款等,属于锦上添花。而没有了前边的1,后果可想而知。

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